재개발·재건축 · 실제 추정치 분석
정비계획 결정·정비구역 지정 고시, 사업 시작으로 읽지 않는 법
정비계획 결정·정비구역 지정 고시의 구역, 토지이용, 용적률·높이, 정비기반시설, 임대주택과 후속 절차를 구분해 읽습니다.
실제 추정치 분석
정비계획 고시의 추정비례율은 확정 분담금이 아니다
연희2구역 고시의 변경후 표에는 총수입 63,226,251만원, 총지출 42,780,964만원, 종전자산추산액 21,490,576만원이 제시돼 있습니다. 세 값을 이용해 (수입−지출)÷종전자산을 계산하면 약 95.13%입니다. 원문 PDF 3쪽의 추정비례율과 반올림 수준에서 일치합니다.
같은 쪽 각주는 관리처분계획인가 때 개별 물건의 감정평가와 분양가격 확정 등에 따라 바뀔 수 있음을 밝힙니다. 따라서 계산이 맞는 것과 개별 조합원의 분담금이 확정된 것은 서로 다릅니다.
| 계산 요소 | 고시의 값 | 해석 |
|---|---|---|
| 사업 수지 차이 | 20,445,287만원 | 총수입에서 총지출을 뺀 값 |
| 종전자산추산액 | 21,490,576만원 | 개별 물건 가격이 아닌 전체 추산액 |
| 추정비례율 | 약 95.13% | 현 단계 가정에 따른 계획 수치 |
| 개별 분담금 | 이 세 값만으로 산정 불가 | 종전자산·배정·가격·추가비용 등 별도 필요 |
이 사례의 장점은 계산을 검산할 수 있다는 데 있습니다. 숫자를 읽을 때는 원 단위인지 만원 단위인지 먼저 맞추고 괄호를 정확히 놓아야 합니다. 수입에서 “지출÷종전자산”을 빼는 식으로 읽으면 완전히 다른 결과가 됩니다.
개별 투자 판단에 이 비율을 그대로 적용하지 마십시오. 정비계획 단계의 추산 자료를 이해하기 위한 사례이며, 해당 사업의 최신 수지나 분담금을 평가한 결과가 아닙니다. 후속 변경 고시·사업시행계획·관리처분계획이 있으면 문서 버전부터 바꿔야 합니다.
자료를 읽는 순서
이 사례를 다른 자료에 적용할 때
구역 경계와 지번조서를 동시에 맞춘다
고시문 본문의 총면적, 별지 지번조서, 지형도면을 서로 대조합니다. 지번 하나가 추가·제외되었는지는 도면 윤곽만으로 판단하지 않습니다.
분할·합병 이력이 있는 필지는 고시 시점의 지번과 현재 지번을 연결합니다. 구역 확대·축소·제외가 있었다면 변경 전·후 표를 따로 만듭니다.
토지이용과 건축계획 조건을 분리한다
정비기반시설, 택지, 종교·복지·교육 시설 등 토지이용을 먼저 보고, 건폐율·용적률·높이·용도·주택 규모를 별도로 적습니다.
계획상 최대치와 실제 사업시행계획의 설계값은 다를 수 있습니다. 정비계획의 허용 범위를 완성 설계로 바꿔 쓰지 않습니다.
고시일과 권리산정기준일을 별도 확인한다
일반적 설명에서 두 날짜가 같은 것처럼 쓰이지만, 시·도지사가 별도의 날을 정하거나 과거 제도·경과규정이 적용될 수 있습니다.
권리 판단은 소유권 취득일, 필지 분할·공유, 건축물 신·증개축과 조례를 함께 봐야 합니다. 고시일 하나로 분양권을 확정하지 않습니다.
정비구역 지정 후 절차를 별도 시간축에 적는다
조합설립추진위원회, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거·착공은 서로 다른 문서와 의결이 필요한 절차입니다.
정비사업 정보몽땅과 관할 자치구 공고를 통해 각 단계의 인가·고시일을 확인합니다. 총회 안건이나 홍보물의 예상일정은 공식 인가와 구분합니다.
‘확정’ 대신 확인된 단계와 미확인 항목을 쓴다
‘재개발이 확정됐다’가 아니라 ‘정비계획 결정과 정비구역 지정이 고시됐다’고 씁니다. 조합설립, 사업시행·관리처분은 현재 확인된 상태를 따로 적습니다.
추정 세대수, 분담금, 이주·착공일은 해당 문서에 없다면 ‘미확인’으로 남깁니다. 현재 고시가 확인하는 사실을 향후 결과로 확대하지 않습니다.
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정비계획 고시의 추정비례율은 확정 분담금이 아니다 · 기록지
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근거 자료와 확인 범위
자료 확인일: 2026-09-29. 과거 고시·발표의 분석은 문서에 적힌 당시 상태를 설명합니다. 현재 사업 진행률이나 개별 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
법령은 현행 조문 경로를 연결했습니다. 실제 적용에는 사건 기준일의 법령·부칙·조례와 대상 사실관계를 함께 확인해야 합니다.