재개발·재건축 · 현행 조문 적용 연습
권리산정기준일, 날짜 하나보다 먼저 확인할 적용 범위
권리산정기준일의 공고·고시 근거, 구역 편입 범위, 필지 분할·공유, 다세대 전환, 지자체 조례·경과규정을 함께 확인하는 순서를 정리합니다.
현행 조문 적용 연습
매수일보다 먼저 볼 다섯 가지 권리 증가 행위
도시정비법 제77조는 단순히 “언제 샀는가”만 묻는 규정이 아닙니다. 토지 분할, 비집합건물의 집합건물 전환, 동일인 소유 토지·건물의 소유 분리, 신축 등으로 소유자 수 증가, 전유부분 분할이라는 행위 유형을 열거합니다. 기준일의 다음 날을 기준으로 권리를 산정한다는 조문의 표현도 함께 읽어야 합니다.
아래는 분할 전후의 사실관계를 정리하는 가상 연습입니다. 관할 지역의 실제 기준일이나 분양대상 판정이 아닙니다. 기준일 전에 토지를 취득했더라도 이후 어떤 행위가 있었는지 확인하는 과정이 필요함을 보여 줍니다.
| 시간축 | 가상 사실 | 남길 질문 |
|---|---|---|
| 기준일 전 | A가 한 필지를 소유 | 당시 필지·건축물 상태는 무엇인가 |
| 기준일 후 | 한 필지가 3개로 분할 | 제77조의 분할 유형에 해당하는가 |
| 그 뒤 | B가 분할 필지 중 하나 취득 | 매수일 외에 분할일·권리 이력을 확보했는가 |
| 판정 단계 | 분양대상은 미판정 | 조례·경과규정·개별 공고와 관리처분 자료 확인 필요 |
“기준일 전에 계약했으니 입주권이 보장된다”거나 “뒤에 취득했으니 모두 불가능하다”는 문장은 필요한 조건을 생략합니다. 취득시점, 권리 증가 행위의 시점, 구역의 편입 범위, 분양대상 기준은 별도의 사실입니다.
따로 정한 기준일은 공보의 지정사유와 권리 산정 기준까지 확보해야 합니다. 거래 상대방의 구두 설명을 검증하려면 대장·등기 이력과 해당 고시 원문을 날짜순으로 맞춰 보십시오. 제77조 해당 여부만으로 모든 분양권 요건을 충족했다고 결론 내릴 수 없습니다.
자료를 읽는 순서
이 사례를 다른 자료에 적용할 때
날짜의 근거 문서와 구역을 확인한다
정비구역 지정·고시일이 기준일이 되는지, 시·도지사가 별도로 정한 공고일이 있는지를 확인합니다. 공고번호와 근거 조문을 반드시 적습니다.
지도에 표시된 구역만 보지 말고 공고의 대상 지번조서를 대장에 맞춥니다. 경계에 걸린 필지는 편입 범위를 관할청에 확인합니다.
구역 확대·변경 시 편입 시점을 다시 본다
국토교통부 1차 해석자료는 정비계획 변경으로 새로 정비구역에 편입된 부분의 기준일을 해당 편입 고시와 연결해 설명한 사례를 제시합니다.
이 해석을 모든 사안에 기계적으로 적용하지 않습니다. 해석의 당시 법령, 현재 현행법, 해당 지자체 조례와 구역 사실관계를 함께 검토합니다.
권리 증가 행위를 유형별로 분리한다
토지 분할, 1필지의 공유지분 취득, 단독·다가구의 다세대 전환, 나대지 신축·기존 건축물 철거 후 신축 등을 별개 행위로 적습니다.
소유권 취득일만으로 판단하지 말고 분할·건축·등기의 원인과 접수·완료일을 함께 적습니다. 세대구성과 주택 소유 등 추가 조건은 조례·관리처분 검토로 넘깁니다.
조례와 부칙·경과규정을 같이 읽는다
권리산정·분양대상은 시·도 조례의 토지면적, 권리가액, 공유·세대 기준에 영향을 받을 수 있습니다. 해당 시점의 조례 본문만 아니라 부칙의 적용례를 확인합니다.
과거 기본계획·지구단위계획·정비구역 지정 시점에 따라 종전 규정이 적용될 수 있습니다. 최신 조문만으로 과거 권리관계를 역산하지 않습니다.
기준일 충족을 분양 보장으로 표현하지 않는다
기준일 이전 소유라는 사실은 중요하지만 자체로 분양 대상을 완성하지 않습니다. 소유 형태, 토지면적·권리가액, 주택 소유, 조례와 관리처분계획을 함께 봐야 합니다.
결론은 ‘기준일과 소유 이력은 확인’, ‘조례상 분양대상 검토 필요’, ‘관리처분 미인가로 최종 권리 미확정’처럼 단계별로 씁니다.
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매수일보다 먼저 볼 다섯 가지 권리 증가 행위 · 기록지
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기록지 열기
근거 자료와 확인 범위
자료 확인일: 2026-09-29. 과거 고시·발표의 분석은 문서에 적힌 당시 상태를 설명합니다. 현재 사업 진행률이나 개별 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
법령은 현행 조문 경로를 연결했습니다. 실제 적용에는 사건 기준일의 법령·부칙·조례와 대상 사실관계를 함께 확인해야 합니다.